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News n. 19

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LA LEGGE N. 392 DEL 27 LUGLIO 1978 COMPIE 40 ANNI

Il 27 Luglio 1978 il Presidente della Repubblica Sandro Pertini promulgava la Legge n. 392 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” anche nota come legge “dell’equo canone”.
In epoca di inflazione a due cifre ed in un contesto di scarsa regolamentazione delle locazioni, il Parlamento intendeva dare una risposta alle tensioni sociali legate all’emergenza abitativa e alla costante crescita degli affitti, introducendo una serie di tutele a favore dei conduttori/inquilini, tra le quali un tetto massimo per il canone di locazione relativo alle abitazioni.

Con l’occasione, vennero regolamentate anche le locazioni degli immobili urbani “ad uso diverso dall’abitazione”, per i quali la legge è ancora in vigore.

Trascorsi 20 anni, infatti la Legge n. 431/1998, ricalcando tutto sommato l’impianto generale della 392/78, abrogò quest’ultima per la parte relativa agli immobili adibiti ad uso abitativo e con essa il sistema di calcolo complesso e farraginoso dell’equo canone, in favore di una doppia regolamentazione: a libero mercato e a mercato agevolato. In pratica, le parti possono stabilire liberamente il canone, ma si agevola fiscalmente il proprietario che sceglie di accettare un canone “concordato”, che fa riferimento cioè a valori stabiliti in “appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative”. L’agevolazione fiscale consiste in una riduzione dell’imposta comunale sugli immobili (all’epoca “ICI”) che i comuni hanno la possibilità di determinare autonomamente, entro certi valori.

A questa agevolazione se ne è aggiunta poi un’altra, la c.d. “cedolare secca”, ma questa è un’altra storia.

Tornando alla 392/78, la parte che regolamenta la locazione degli immobili commerciali e/o strumentali, definiti più ampiamente e genericamente “ad uso diverso dell’abitazione”, è perciò sopravvissuta.

A lungo invisa alla maggior parte dei proprietari, per le tutele a favore dei conduttori ritenute eccessive, oggi è quasi un baluardo a difesa dell’investimento: di fronte alla pressante richiesta di contratti di breve durata o comunque flessibili, legati alla trasformazione dell’economia e del mondo delle imprese, la durata minima di sei anni prevista dalla legge (9 anni per gli alberghi) fornisce una parvenza di stabilità alla rendita del patrimonio immobiliare.


Il fatto curioso è che, nonostante la legge fosse in molti punti generica e poco chiara, in 40 anni di vita, gli interventi legislativi sui principi della locazione degli immobili ad uso diverso dell’abitazione sono stati solo due. Il primo fu promosso nel 2009 dal Governo Berlusconi IV che introdusse la possibilità di prevedere un aggiornamento del canone fino al 100% dell’indice Istat di riferimento per i nuovi contratti di durata superiore a quella minima stabilita dalla legge. Al di là dell’imbarazzante quesito “superiore di quanto?”, aumentare la durata del contratto generalmente non trova il favore di molti e anche quando ciò succede il conduttore chiede spesso di limitare l’aggiornamento Istat al 75%, cosicché i casi di applicazione di questa norma sono rari.

La seconda modifica è del Governo Renzi che nel 2014, con il Decreto Legge n. 133 “Sblocca Italia”, ha introdotto la possibilità di derogare le prescrizioni della 392/78 per le nuove locazioni con un canone annuo superiore ai 250.000 Euro, con l’intento di favorire la ripresa, tra gli altri, del mercato immobiliare terziario.

Il presupposto è che un soggetto che prende in locazione un immobile ad un canone ritenuto “rilevante” sia in grado di valutare rischi e benefici connessi alla rinuncia delle previsioni dalla 392/78, o abbia comunque le capacità economiche per farsi assistere da un professionista che lo supporti in tale analisi. Non a caso, nella conversione in legge, la soglia dell’importo minimo del canone fu elevata da 150.000 Euro a 250.000 Euro.

Insomma, una deregulation facoltativa e applicabile solo alle locazioni commerciali superiori ai 250.000 Euro annui.

Attesa e chiesta a gran voce per molti anni dai proprietari immobiliari, la liberalizzazione delle locazioni commerciali è però giunta proprio quando il loro potere negoziale è iniziato a diminuire, a causa dell’eccesso di offerta che regna nel mercato, e lascia comunque fuori gran parte delle transazioni. Senza contare che i principi della 392/78 sono diventati oramai una prassi di riferimento.

All’appuntamento del suo 40° compleanno la Legge n. 392/78 arriva quindi ridotta nell’oggetto principale, ma sostanzialmente integra nella struttura, con un corollario di decine e decine di sentenze (sulla rinnovazione del contratto, sui gravi motivi di recesso, sull’aggiornamento del canone, sull’indennità di avviamento, sul deposito cauzionale, etc.) a testimoniare la sua età, ma soprattutto il fatto che per una materia così complessa il legislatore si limitò a stabilire dei principi, senza scendere troppo nei dettagli